Legea Nordis, adoptată în unanimitate de Parlament, limitează avansurile pe care dezvoltatorii imobiliari le pot solicita cumpărătorilor. Textul legii, prezentat inițial în octombrie 2024 și votat în noiembrie 2025, fixează plafoane clare pentru plățile anticipate, în încercarea de a proteja consumatorii pe o piață imobiliară marcată de practici riscante.

Principalele plafonări ale avansurilor în imobiliare

Legea Nordis stabilește trei praguri maxime pentru avansuri:
– 5 % din preț la semnarea convenției de rezervare;
– 25 % din preț la finalizarea structurii de rezistență;
– 20 % din preț la finalizarea lucrărilor de instalații.

Aceste plafonări urmăresc să reducă presiunea financiară asupra cumpărătorilor și să asigure un flux de numerar echilibrat pentru dezvoltatorii imobiliari.

Durata și condițiile convențiilor de rezervare

Convențiile de rezervare pot fi încheiate pe maximum 60 de zile, iar promisiunea de vânzare trebuie să fie semnată în acest interval. Dacă termenul expiră din vina dezvoltatorului, acesta este obligat să returneze integral sumele primite în 30 de zile, conform prevederilor legii Nordis.

Reacția sectorului de dezvoltare imobiliară

Antoanela Comșa, Deputy CEO al unei companii de dezvoltare, consideră legea “necesară, dar cu multe neclarități”. Ea subliniază că plafonul de 5 % la rezervare este corect în teorie, dar lipsește o sancțiune clară pentru nerespectarea termenului de rambursare. De asemenea, Comșa ridică întrebări privind cum se calculează procentele cumulative – dacă cele 15 % la semnarea promisiunii includ deja cei 5 % din rezervare.

Definiții tehnice și proceduri de plată

Pentru structura de rezistență, legea prevede un proces‑verbal de recepție parțială. În schimb, termenul „finalizarea lucrărilor de instalații” rămâne vag, iar Comșa propune să fie înlocuit cu „finalizarea fațadelor și a compartimentărilor interioare”. Sumele trebuie depuse într-un cont bancar separat, utilizat exclusiv pentru proiect, dar sancțiunile actuale – amendă de 1 % din cifra de afaceri – pot fi ineficiente pentru dezvoltatorii noi, care nu au cifră de afaceri.

Provocări de implementare și sancțiuni

Legea prevede aprobarea plăților din conturi speciale de către project manager sau dirigintele de șantier, ambele fiind angajați ai dezvoltatorului, ceea ce creează un potențial conflict de interese. Conform Comșei, lipsa unor sancțiuni specifice pentru aceștia limitează eficacitatea mecanismului de control.

Necesitatea contractelor standard

Comșa susține introducerea unor contracte tip, pentru a elimina clauzele abuzive frecvent întâlnite pe piață. Un format standard ar facilita înțelegerea condițiilor de către cumpărători și ar reduce riscul litigios.

Impactul asupra pieței și finanțării

Cristian Istrătescu, cofondator al unei firme de investiții, avertizează că legea Nordis ar putea restrânge semnificativ oferta imobiliară. El evidențiază lipsa unui produs de asigurare pentru avansuri în România, esențial pentru a permite dezvoltatorilor să accepte plăți anticipate mai mari în siguranță. Estimările lui Istrătescu indică faptul că 80‑90 % dintre dezvoltatori nu ar fi asigurabili în prezent, ceea ce ar putea duce la creșterea prețurilor și la pierderi semnificative din TVA pentru bugetul de stat.

Finanțare și costuri suplimentare

În absența asigurărilor, dezvoltatorii ar recurge la surse de finanțare alternative, cu costuri de 10‑15 % pe an, fapt ce se va reflecta în prețul final al locuințelor. Potențialul impact negativ asupra accesibilității locuințelor subliniază necesitatea unui cadru de sprijin financiar, cum ar fi garanții de stat în colaborare cu instituțiile bancare.

În concluzie, legea Nordis introduce măsuri importante pentru protecția cumpărătorilor, dar implementarea sa necesită clarificări tehnice, sancțiuni eficiente și un mecanism de asigurare adecvat. Continuarea monitorizării și adaptării cadrului legislativ va fi esențială pentru echilibrarea intereselor dezvoltatorilor și ale consumatorilor pe piața imobiliară.