Conform Digi24: Părinții pot vinde casa fără acordul copiilor? Explicații juridice despre drepturile succesorale

Un părinte deține controlul asupra propriilor bunuri și, în principiu, poate dispune de ele prin vânzare sau donație fără a solicita acordul copiilor, atâta timp cât aceștia nu au calitatea de coproprietari asupra imobilului respectiv. Legea românească stipulează clar că, până la decesul titularului dreptului de proprietate, descendenții nu dobândesc automat drepturi asupra bunurilor părintești, chiar dacă locuiesc în respectiva locuință. Prin urmare, simpla ocupație a casei nu conferă copiilor dreptul de a se opune unei eventuale vânzări.

Situația se complică în momentul în care unul dintre părinți decedează. Atunci se deschide succesiunea, iar cota parte din imobil care îi aparținea acestuia intră în masa succesorală. Dacă locuința a fost bun comun al soților, mai întâi se va proceda la stabilirea cotelor părți, similar procesului de partaj în caz de divorț. Ulterior, partea cuvenită soțului decedat se va împărți între moștenitori. În astfel de cazuri, pentru vânzarea întregului imobil, este necesar consimțământul tuturor coproprietarilor.

Când devine necesar acordul copiilor la vânzarea proprietății

Acordul copiilor devine obligatoriu în situația în care aceștia dețin deja o cotă parte din imobil. De exemplu, dacă un părinte deține 50% din casă, iar ceilalți 50% aparțin unuia dintre copii, fiecare are dreptul să dispună de propria cotă. Totuși, vânzarea întregului imobil necesită întotdeauna acordul tuturor coproprietarilor, indiferent de natura relației acestora cu proprietarul inițial. Acest consimțământ trebuie exprimat conform legii, prin act autentic.

Dacă un părinte decide să vândă locuința unuia dintre copii, fără a cere permisiunea fraților acestuia, acest lucru este permis. Totuși, există nuanțe. Dacă vânzarea se face cu rezerva dreptului de uzufruct, uz sau abitație pentru părinți (adică aceștia să poată locui în casă până la deces sau să beneficieze de o rentă viageră), legea poate interpreta acest contract ca fiind, de fapt, o donație deghizată. În acest caz, valoarea imobilului va fi inclusă în calculul masei succesorale la momentul decesului, pentru a se respecta rezerva succesorală a celorlalți moștenitori.

Diferența dintre vânzarea deghizată și contractul de întreținere

Contractul de vânzare-cumpărare se distinge de donație, însă instanța poate analiza natura reală a unei tranzacții dacă aceasta este folosită pentru a ascunde o donație și a eluda drepturile celorlalți moștenitori. Un indiciu esențial poate fi lipsa plății efective a prețului stipulat în contract. Dacă suma menționată în actul de vânzare nu a fost achitată în realitate, operațiunea poate fi calificată drept donație deghizată, iar ceilalți moștenitori pot contesta actul pentru a-și proteja drepturile succesorale.

Pe de altă parte, contractul de întreținere prezintă o altă dinamică. Dacă beneficiarul poate dovedi îndeplinirea obligațiilor asumate – asigurarea hranei, medicamentelor, a celorlalte nevoi curente, precum și suportarea cheltuielilor medicale și de înmormântare – contractul își produce efectele legale. În astfel de situații, ceilalți moștenitori nu pot solicita simpla desființare a contractului. Contestarea acestuia presupune o analiză atentă a condițiilor de încheiere și a modului în care au fost executate obligațiile de întreținere.

Sursa: Digi24